Lorsque tu cherches à faire un investissement immobilier locatif rentable , un des points clé (si ce n'est le plus important) est de connaitre ton rendement locatif

Mais pas que.

Dans l'idéal, il faudrait que tu puisses voir en un coup d'oeil si

1) Tu as le rendement net que tu souhaites

2) A combien s'élève ton cashflow mensuel

3) Si tu achètes en dessous du prix du marché

J'ai créé un outil en téléchargement gratuit qui fait partie du Kit Investisseur et qui te permet d'avoir ces 3 réponses en renseignant un minimum de données.

Cet article a pour objectif de te donner un mode d'emploi de ce tableau

Donc tu peux l'ajouter en favoris si tu veux pour en garder une trace :-)

Avant de rentrer dans le détail du mode d'emploi du tableau je vais redéfinir les différents termes que l'on voit partout sur internet pour éviter les différentes confusions

Performance = Variation à la hausse ou à la baisse du prix d'un actif . On apelle ça aussi la plus-value (le gain) ou la moins-value ( la perte)

Rendement = Revenus passifs, directement issu du capital investi (l'objectif de cet article et du tableau)

Rentabilité = Rendement + Performance

Pour simplifier tout ça, je t'ai fait un petit schéma qui décrit bien ces différentes nuances.

Avant de rentrer dans les détails des calculs, il est important de définir ces deux notions :

Le rendement brut et le rendement net.

Il s'agit de la formule suivante

Rendement Brut = (Loyer mensuel CC *12) / Prix du bien *100

CC = Charges comprises

Dans le "prix du bien" à toi de voir ce que tu veux inclure mais personnellement j'y inclus à minima

Pour calculer le rendement net il faut soustraire aux loyers mensuels toutes les charges relatives au bien.

Et c'est souvent sur ce point où les avis divergent.

Où beaucoup de monde omettent de nombreuses charges.

Ce que j'ai essayé de faire de manière exhaustive dans le tableau.

La formule pour le rendement net est donc :

Rendement net = (Loyer Mensuel CC*12 - Toutes charges) / Prix du bien *100

Dans la mention "toutes charges" voici ce que j'inclus

Au minimum et pour tout type de bien:

En cas d'exploitation en LMNP au réel il faut ajouter

En cas d'exploitation en colocation ou saisonnier il faut ajouter

Comme tu le constates plus l'exploitation paraît "rentable" sur le papier comme la coloc ou le saisonnier, plus les charges augmentent aussi.

Mais si l'investissement est bien fait il doit permettre d'augmenter malgré tout ton cashflow positif.

C'est le rendement net après impôt.

Celui-là n'est pas mentionné dans le tableau, car il dépend de la fiscalité de chacun.

Et cela me paraissait trop lourd d'ajouter ce critère et aurait trop compliqué le tableau.

Et je voulais qu'il reste simple.

Et généralement si tu fais du LMNP au réel, tu as de grandes chances de ne pas être imposés sur tes revenus fonciers pendant quelques années.

C'est un autre paramètre essentiel et indispensable quand tu fais ta recherche de biens.

Avoir un cashflow positif ou alors être à minima autofinancé (Cashflow = 0€)

Car avoir un cashflow positif te permettra de

Dans le tableau j'ai indiqué deux types de cashflow qui se calculent automatiquement

C'est tout simplement la formule

Loyer mensuel (Charegs comprises) - Toutes les charges de l'année lissées mensuellement (dont le crédit)

Sur mon tableau tu peux choisir en un clic le type d'exploitation souhaité et cela t'ajoute les charges automatiquement pour avoir le cashflow réel que tu auras.

J'accorde aussi de l'importance au cashflow pour la banque car si tu souhaites enchaîner les projets il faut que tu puisses savoir comment la banque considère ton investissement. Et comment cela va impacter ton taux d'endettement.

Voici la formule qu'utilise la banque

70% du loyer hors charges - Mensualité du crédit

Le 3ème et dernier point à vérifier est que tu fasses une bonne affaire.

Et pour cela il n'y a qu'un seul secret : Acheter en dessous du prix du marché dans le secteur choisi.

Et pour t'aider le tableau excel de calcul de rendement locatif te permet de le voir en un coup d'oeil.

Pour le savoir il faudra juste entrer les trois données suivantes

- Prix moyen du m2 du marché (Pour le connaitre dans ton secteur tu peux aller sur meilleurs agents)

- La surface du bien

- Le prix du bien

Et tu verras tout de suite dans le tableau si tu achètes en dessous du prix du marché.

Sachant que le prix au m2 du bien est calculé en tenant compte des frais d'agence + Travaux

Voilà pour le tutoriel de ce tableau.

Il te permettra de vérifier 3 des critères les plus importants pour un achat immobilier :

- Faire une bonne affaire

- Avoir un bon rendement

- Dégager un cashflow positif

Pour télécharger le tableau gratuitement tu peux cliquer ci dessous

Si tu veux aller plus loin et apprendre à investir dans ton premier bien immobilier rentable en partant de zéro, tu peux rejoindre le programme START IMMO où j'explique tout en détail de A à Z.

De la recherche du bien à la mise en place du locataire