Cet article a été rédigé par Kevin Mercure du site apartirderien.com

Alors ? Où en êtes-vous dans vos investissements ?

Dites-moi si je me trompe.

Vous êtes en quête de votre première acquisition. Vous souhaitez générer des revenus complémentaires, diversifier vos ressources.

Et vous vous dites que l’immobilier est un excellent moyen d’y arriver.

J’ai bon ?

Mais quelque chose au fond de vous coince. Une sensation étrange. Une angoisse qui vous coupe le souffle et vous rappelle l’énormité de ce projet.

Je vous comprends. Quand on voit les sommes en jeu, impossible de garder votre sang-froid.

Normal.

Imaginez un instant.

Vous êtes dans le bureau de votre conseiller bancaire. Un simple rendez-vous pour faire le point sur votre capacité d’emprunt.

C’est le moment. Vous allez enfin savoir si vous pouvez investir… ou pas.

Il est là, à pianoter je ne sais quoi sur son clavier.

Et son regard se tourne vers vous : « Vous souhaitez emprunter combien ? »

Votre cœur s’accélère, vous sentez vos joues bruler, vous yeux balayent un gauche-droite, gauche-droite et vous tentez de glousser quelques mots.

« Euh…eh bien… 200 000€ ».

200 000€. Oui. C’est ce que vous venez de demander. Presque 10 années de salaire. Faudra pas se louper. Et vous en êtes conscient.

Alors, vous avalez votre salive, serrez les poings et attendez sa réponse.

Cette angoisse ne vous lâchera jamais. Elle vous accompagnera. Elle vous tordra le bide à chaque étape de votre acquisition.

Enfin. Si un jour vous décidez de vous lancer.

Je sais ce que ça fait. Au début, vous avez l’impression d’être sur un tapis de course.

Un maximum d’effort, pour ne pas bouger d’un poil.

Vous vous connectez sur Seloger.com. Vous sélectionnez les annonces, calculez les rentabilités et demandez à visiter.

Et même si l’appartement vous convient, vous restez bloqué.

Vous rédigez vos offres d’achat en étant à deux doigts d’une crise d’épilepsie. Vous envoyez le mail avec la gorge serrée. Les mains moites. Et vous sentez votre cœur émettre un battement décisif quand votre index s’abat sur la touche « Entrée ».

*BOOM*… c’est envoyé.

Au fond de vous, vous espérez que l’agence vous réponde par un simple « non ». Ou qu’elle vous fasse une contre-offre. Ainsi vous pourrez la refuser et mettre fin à la vente.

De l’autosabotage.

Un effet secondaire lorsque la peur prend le dessus.

Alors, faisons un deal : lisez cet article et donnez-vous une limite de temps pour votre première acquisition.

Allez, disons 6 mois.

Vous en êtes capable. Vraiment.

N’attendez pas que la peur se dissipe. Apprenez plutôt à maitriser chaque risque afin d’avancer en sérénité.

Après tout, on n’est jamais loin de se pisser dessus lors d’un saut en élastique. Mais on se lance quand même. Parce qu’on est équipé. Parce qu’on est rassuré.

Alors je vais vous aider à anticiper les pires dangers lors de votre premier projet.

Ainsi vous éviterez les erreurs les plus fréquentes. Celles qui détruisent votre investissement dès le départ.

Cela n’effacera pas votre crainte. Mais comme un champion d’échecs, vous garderez un coup d’avance.

Qu’en dites-vous ?

Allez ! On commence par une que j’apprécie beaucoup.

Un conseiller de gestion de patrimoine me l’a proposé une fois. Il m’a invité d’investir dans un appartement pour étudiant.

Petite surprise : je devais fournir un effort d’épargne de 160€ par mois. Tout ça pour économiser 3500€ sur mes impôts.

Selon lui « un investissement avec un cashflow positif est impossible ».

On a continué de discuter. Notre échange s’est conclu sur un serrage de main. Je suis parti. Je ne l’ai jamais rappelé.

Parce qu’il n’avait rien compris à ma demande. Je ne souhaitais pas payer moins. Je voulais gagner plus. Nuance.

Le projet qu’il me proposait allait me condamner. Mon taux d’endettement aurait crevé le plafond. Aucun banquier n’aurait voulu me suivre pour un deuxième placement.

C’était là une belle occasion de détruire ma carrière d’investisseur avant son démarrage.

Faites plutôt ça :

Procédez par étapes :

1.Augmentez vos revenus

2.Puis, Optimisez

Dans cet ordre. Pas l’inverse.

D’après vous, que veut le banquier ? Que votre projet soit un succès phénoménal ? Que vous générez un revenu complémentaire ? Que vous achetiez votre premier appartement ?

Non.

Ce qu’il désire le plus, c’est de revoir l’argent qu’il vous aura prêté ainsi que ses intérêts.

Pour cela, il doit s’assurer de votre sérieux, de votre implication et des risques de votre projet.

Et un client qui débarque un beau matin, compromis de vente en main et demandant 150 000€ pour investir, ça pue la décision impulsive. Surtout si vous êtes déjà client de la banque.

Vous projetez déjà une mauvaise image de vous. Ça commence mal.

Faites plutôt ça :

Bloquez un créneau avec votre conseiller et parlez-lui de votre projet. Demandez-lui le montant maximum que vous pourrez emprunter. La durée maximale. Les taux.

Vous aurez les idées claires.

Encore mieux...

Le banquier peut vous fournir un bilan de votre simulation. Vous pourrez le présenter à l’agent immobilier pour prouver votre solvabilité. Bien que ce document ne soit pas officiel, ça reste un bon moyen de rassurer vos interlocuteurs.

Lors d’un rendez-vous, mon banquier m’a interrogé comme le feraient les experts à Miami. Où souhaitez-vous investir ? Quel type de bien ? Vous comptez réaliser des travaux ? Quel montant ? Et le régime fiscal ? Pourquoi ?

Ce conseiller louait plusieurs biens dans le secteur. Autant vous dire qu’il s’y connaissait en immobilier locatif. Heureusement que j’avais préparé mon pitch.

Sans anticipation, ma crédibilité aurait fondu comme un sorbet en pleine canicule.

Faites plutôt ça :

Maitrisez votre projet. Sachez ce que vous voulez.

C’est important. Cela vous facilitera vos recherches et vous gagnerez la confiance de votre conseiller.

Voilà une erreur difficile à corriger. Donc faites (très) attention.

La fiscalité représente une partie importante de l’investissement immobilier. Vous devrez y penser. Négligez cette étape et le fisc pompera vos revenus.

Donc, faites ça :

Formez-vous sur le sujet.

Je sais, la fiscalité c’est chiant. C’est long, laborieux et bourré de termes incompréhensibles.

Mais faites-le. Sinon, carton rouge.

Commencez par comprendre un sujet. Un seul. Tenez, voici un podcast sur la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Une niche fiscale utilisée par beaucoup de débutants.

Écoutez-le. Comprenez le principe. Recherchez les points à éclaircir. Développez vos connaissances. Vous éviterez déjà pas mal d’erreurs.

Je sais, je sais. Beaucoup préconisent de démarrer par un gros projet. Un immeuble de 10 appartements qui crachera du cash dès le premier mois.

La vérité c’est qu’ils se trompent. Tout le monde ne peut pas investir dans un building sur la ligne de départ.

C’est simple.

Quand vous êtes débutant, un immeuble sonne comme un énorme bâtiment de 12 étages. Vous pensez à des prix à 7 chiffres. Vous imaginez le risque. Ça vous glace le sang. Que se passerait-il si vous vous loupiez ?

Et le résultat est sans appel.

Vous ne visitez rien. Vous regardez quelques annonces, mais sans plus. Vous vous cachez derrière votre seul argument « Il n’y a rien à acheter en ce moment ».

Parce qu’au fond de vous, cet investissement vous fait peur. Et vous le savez, vous vous en doutez… votre projet ne verra jamais le jour.

Faites plutôt ça :

Démarrez à votre rythme. Commencez par un petit projet. Un Studio ou un T2. Découvrez le processus d’achat. Apprenez à choisir vos locataires. Faites-vous la main.

C’est ce que j’ai fait. Et ça marche.

Retrouvez les détails par ici : Premier investissement immobilier

Voilà ce que vous risquez d’entendre pendant les visites : « À ce prix, en louant cet appartement à 400€, vous aurez une belle rentabilité de 6% »

Ok. Mais de quelle rentabilité parle-t-il ? Brute ? Nette ? Ou Nette d’impôt ? Facile de se faire berner quand on ne connait pas la différence.

Prenez ces informations pour argent comptant et vous vous retrouverez avec un boulet au pied pour les 20 prochaines années.

Faites plutôt ça :

Apprenez à différencier ces trois rentabilités. Tenez, voici un schéma qui vous aidera.

Bien. Maintenant, parlons d’une erreur fatale.

Vous voulez savoir comment condamner votre projet ? Achetez un appartement sans vérifier l’activité du secteur, la demande locative et le profil du potentiel locataire.

Échec garanti.

Vous retrouverez avec un bien vide pendant 4 mois de l’année. Ou sinon, vous lourez à un type qui vous payera tous les 32 du mois. Bon courage.

Faites plutôt ça :

Analyser avant d’acheter. Toujours. C’est ma règle d’or.

À vous de jouer.

Voilà la raison numéro 1 de perte de temps chez les investisseurs débutants.

L’inaction.

Ils attendent la pépite, le bien immobilier avec un prix 40% en dessous du marché. Ils analysent les offres, scrollent sur les sites et relisent les mêmes annonces encore et encore.

Je vais vous dire ? Ils gâchent leur temps.

Évitez cette erreur et faites ça :

Ah, vous n’avez pas encore réalisé d’étude de marché ? Ce n’est pas une excuse.

Une visite ne se solde pas forcément sur un achat.

Ici, votre objectif est d’aller sur le terrain. Forgez votre œil d’investisseur, créez votre réseau, rencontrez du monde, vous imprégnez du vocabulaire de l’immobilier.

Vous verrez. Les visites sont d’excellents enseignants. Vous apprendrez beaucoup plus qu’en regardant quelques vidéos sur YouTube.

C’est tentant, hein ? Difficile de passer votre chemin quand vous ressentez un coup de foudre. Comme s’il s’agissait de l’appartement parfait. La luminosité, la taille et la répartition des pièces est comme vous le souhaitez.

Mais les chiffres sont clairs : rentabilité négative.

Alors, pourquoi pas injecter ces 5000€ d’épargne pour réduire la mensualité de remboursement du crédit et augmenter les bénéfices ? Une bonne idée selon vous ?

Si vous voulez perdre votre argent, alors allez-y.

Mais…

Je suis intransigeant à ce sujet.

Un cashflow s’améliore quand il est déjà positif. Continuer de chercher. Vous trouverez d’autres opportunités. Et surtout, garderez votre épargne. Elle peut se transformer en bouée de sauvetage en cas de dépassement du budget travaux.

Voilà comment passer pour un gratteur de première : tentez de tout négocier.

« C’est possible de faire un petit geste sur le prix ? Vous pouvez revoir l’acompte ? Une réduction sur les frais d’agence ? » Pfff….

Vous vous tirez une balle dans le pied, vous brisez la confiance et vous laissez l’image d’un débutant avec des oursins dans les poches. Évitez.

Faites plutôt ça :

Choisissez votre combat.

Sélectionnez un point ou deux. Les éléments les plus impactant pour votre investissement. Le prix et le versement de l’acompte, par exemple. Ensuite, tentez une négociation sur ces éléments.

Question de l’un de mes proches : « pourquoi ne pas avoir emprunté sur 15 ans ? Tu aurais remboursé plus vite ».

C’est vrai. Mais cela aurait détruit ma capacité d’emprunt. Impossible d’enchainer sur une deuxième acquisition. Mauvaise stratégie.

Faites plutôt ça :

Si vous visez un complément de revenu, alors demandez une durée de remboursement longue. 20 ans. 25 si possible.

Tenez. Voici les chiffres pour mon T2.

Montant emprunté : 73 900€

Charges mensuelles (hors crédit) : 132€

Revenus mensuels : 600€

En empruntant sur 15 ans

Total charges + crédit : 618€

Je me retrouve avec une perte mensuelle de 18€.

En empruntant sur 25 ans

Total charges + crédit : 452€

Je me retrouve avec un bénéfice mensuel de 150€.

Voilà pourquoi j’ai emprunté sur 25 ans. Je perçois un complément de revenus. Ma capacité d’emprunt augmente. Je peux m’orienter vers d’autres projets.

Vous comprenez l’idée ?

Si vous pensez que déléguer les travaux consiste à laisser les clés aux artisans et aller siroter un mojito en terrasse… Vous vous fourrez le doigt dans l’œil.

Vous devrez superviser les travaux, vérifier que la date de mise en location prévue sera respectée et, surtout, gérer les imprévus.

« La cuisine commandée est trop grande, on fait comment ? ». Faudra être réactif. Direction Ikea pour corriger ce loupé. Tout ça demande du temps et de l’énergie.

Alors, OK pour déléguer. Mais ça reste VOTRE projet.

Soyez attentif. Négligez cette astuce et vous perdrez plusieurs semaines de loyers.

Je vois beaucoup d’investisseurs mettre leur annonce de location après la réalisation des travaux. Grave erreur.

Parce que lorsque votre appartement sera flambant neuf et prêt à accueillir son premier occupant, vous serez en pleine paperasse.

Vous tenterez de trouver des dates de disponibilité pour les visites. Vous essayerez de trouver un créneau commun pour signer le bail. Le futur locataire devra chercher une assurance habitation.

Cela peut prendre plusieurs jours. Peut-être des semaines.

C’est du loyer de perdu.

Faites plutôt ça :

Postez votre annonce deux semaines avant la fin des travaux. Sans photo s’il le faut. Avec une annonce qui illustre bien l’état du bien après rénovation.

C’est ce que j’ai fait.

Et j’ai signé le bail avant la fin des travaux. Zéro paperasse. Zéro vacance locative. Zéro perte d’argent.

Je l’ai déjà entendu à plusieurs reprises : « Oh, laisse tomber les travaux. De toute façon, les locataires vont le dégrader ». Désolé. Mais non.

Louer une ruine plafonnera vos revenus. Si vous proposez le énième appartement crade du secteur, le locataire choisira le moins cher. Point.

Faites plutôt ça :

Proposez des biens propres et rénovés. Et vous pourrez demander un loyer 10% ou 20% supérieur à la moyenne de votre marché.

Attention aux excès.

Voici une anecdote.

C’était le moment de meubler notre appartement. J’étais avec ma conjointe dans un magasin Action au rayon salle de bain.

Le débat : combien de serviettes acheter pour le locataire ?

On était tenté à en prendre deux. On se disait que la personne serait contente. Que ça lui ferait plaisir. Que cela l’émerveillerait dès son entrée dans la pièce.

C’est à ce moment-là que j’ai eu le déclic : je n’équipais pas pour le bien-être du locataire, mais pour l’impressionner.

Mon envie de reconnaissance et mon égo avaient noyé ma raison. Avec un tel état d’esprit, j’allais plomber ma rentabilité sans m’en rendre compte.

Donc, soyez efficace :

Pensez toujours à votre rentabilité.

Une belle cuisine rénovée c’est très bien. Inutile de flamber le chéquier avec un frigo américain à 1 200 euros pour impressionner la galerie. Surtout si ce n’était pas prévu.

Vraiment.

Acceptez cette angoisse qui vous brule votre poitrine. Cette peur au fond de vous qui vous rappelle l’ampleur de ce projet. Celle qui vous shoote à l’adrénaline rien qu’en pensant à l’investissement.

Peut-être même que vous la ressentez en lisant ces lignes.

Sachez-le : cette sensation sera présente à chaque étape de vos futures acquisitions. Elle sera toujours là lorsque vous vivrez une nouvelle expérience.

Elle sera là pendant vos premières visites.

Elle sera là pendant que vous enverrez vos premières offres.

Elle sera là pendant que vous signerez l’acte authentique chez le notaire et que vous serez enfin propriétaire.

Mais rassurez-vous : elle ne représente aucun danger. Au contraire. Elle prouve que vous êtes sur la bonne voie.

Alors, action.

Commencez dès aujourd’hui. Scrollez sur un site d’annonce, sélectionnez un bien à vendre et estimez sa rentabilité. Puis appelez l’agence immobilière et demandez à le visiter.

Vous mettrez déjà un premier pied dans votre carrière d’investisseur. Cela boostera votre confiance.

Vous y arriverez.

Plus d’1 million de transactions immobilières sont enregistrés chaque année. Vous pouvez en faire partie.

Alors, allez-y.

Dans quelques années, vous vous remercierez d’être passé à l’action.

Si vous voulez aller plus loin vous pouvez voir ce qu'il se passe ici ou prendre un RDV gratuit avec un conseiller.